Com o crescimento das cidades e a consequente verticalização dos espaços urbanos, os conflitos entre vizinhos em condomínios tornaram-se cada vez mais frequentes. Barulho excessivo, mau uso das áreas comuns e condutas antissociais são apenas alguns exemplos.
Diante disso, o Direito de Vizinhança se mostra fundamental para promover a harmonia e o respeito entre os condôminos.
Este ramo do Direito, previsto no Código Civil (arts. 1.277 a 1.313), limita o uso da propriedade quando ela interfere negativamente na vida dos vizinhos. A base desses dispositivos está na função social da propriedade, ou seja, o proprietário não pode usar seu imóvel de forma prejudicial à coletividade. Em condomínios, onde o convívio é inevitável, saber diferenciar o que é responsabilidade do síndico/condomínio e o que é dever das partes se conciliarem, além do equilíbrio entre o interesse individual e o bem estar comum é ainda mais essencial.
O Código Civil também estabelece deveres específicos ao condômino, como evitar práticas que comprometam o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores (art. 1.336, IV). O descumprimento dessas regras pode gerar advertências, multas e até ações judiciais.
No ambiente condominial, a proximidade entre os moradores torna ainda mais urgente a observância das regras de boa convivência. Atitudes como ruídos excessivos, mau uso de áreas comuns, reformas irregulares ou comportamentos antissociais ferem diretamente os deveres legais dos condôminos, podendo ensejar medidas administrativas ou judiciais quando houver impacto direto à coletividade.
O síndico, como representante legal do condomínio, exerce papel fundamental na aplicação das normas internas e na mediação de conflitos. Contudo, sua atuação deve se restringir às questões que afetam o interesse comum, não devendo assumir para si a responsabilidade de resolver conflitos de natureza estritamente particular. Problemas entre vizinhos que não envolvam o uso das áreas comuns ou que não causem prejuízos ao sossego, segurança ou salubridade da coletividade devem ser tratados diretamente entre as partes envolvidas, por meio do diálogo ou, se necessário, pelas vias judiciais competentes.
Por outro lado, diante de condutas que extrapolem o limite do tolerável e afetem a coletividade, cabe ao síndico agir com firmeza, transparência e proporcionalidade, assegurando o cumprimento da convenção, do regimento interno e das deliberações assembleares. A omissão injustificada pode gerar sua responsabilização, sendo imprescindível que sua atuação seja pautada em normas claras e atualizadas, observando sempre o contraditório e a ampla defesa.
A jurisprudência reforça esses princípios, reconhecendo a legitimidade das penalidades internas quando aplicadas de forma razoável e proporcional, bem como o dever de indenizar em caso de uso anormal da propriedade. Casos envolvendo perturbação reiterada do sossego, infiltrações, alterações estruturais indevidas ou abuso no uso da garagem demonstram que o Poder Judiciário tem prestigiado a coletividade e a pacificação social no contexto condominial. Destaca-se, ainda, a relevância dos métodos alternativos de resolução de conflitos, como a mediação condominial, que busca promover o diálogo e a solução consensual, evitando judicializações desnecessárias e incentivando um ambiente de convivência respeitosa.
O Direito de Vizinhança, portanto, transcende o mero cumprimento de normas legais — trata-se de um verdadeiro pacto de convivência civilizada. Sua efetividade depende tanto da atuação responsável dos gestores quanto da consciência dos moradores, que devem exercer seus direitos com responsabilidade, empatia e respeito mútuo. Somente assim é possível promover a harmonia nas relações condominiais e assegurar a valorização do patrimônio coletivo e a qualidade de vida de todos os envolvidos.
Autor: Conrado Burgos, Advogado Especialista em Direito Condominial, Pós Graduado em Direito Condominial pelo CBEPJUR, Pós-Graduado em Direito Imobiliário pela Faculdade Legale, Coautor do Livro Novas Vozes do Direito Condominial, bacharel em Administração de Empresas, secretário na Comissão de Direito Condominial da
OAB/SP 3ª Subseção de Campinas/SP, professor e palestrante em temas ligados à condomínios.
